就投资组合而言，美国REITs规定至少要有75%的总资产投资于房地产及其相关贷款和证券。这也是其获得税收优惠的条件之一。但中国当前采用公募基金作为REITs的投资载体却在这方面有一定的障碍。根据《证券投资基金运作管理办法》规定，公募基金持有单一上市公司的股票市值，不能超过基金净值的10%;且持有单一公司发行的股权比例，不能超过该公司的10%。万科前海REITs作为试点的金融创新产品，虽然得到了证监会的特殊批准，突破了这两个10%限制，但也只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上，低于国外75%的标准，未完全体现商业地产投资的特征。

　　此外，就税收优惠而言，美国的REITs是典型的税收驱动型，REITs几十年的发展与演变基本也都围绕如何合法避税而进行。美国的税收待遇大致包括，REITs自身的税收优惠和REITs股东的税收待遇两部分。前者是指依托信托税制的“导管原则”，REITs自身可被视为收入传递工具而免征所得税;后者则是将REITs红利收入视为证券组合投资(如股票、债券)收入，仅在投资者层面缴纳红利所得税，两方面结合从而避免了双重征税。

　　反观国内，至今尚未有REITs税收优惠的政策出台。此前有市场传闻称，中信证券发行的国内首单私募REITs，曾缴纳了数亿人民币的税费。前海万科REITs利用现有公募基金税收政策，虽然通过巧妙的结构设计最大程度降低了交易环节的税负，但不存在复制推广的意义。

　　最后，就投资及服务而言，伴随REITs多年的发展，美国市场已形成了具有专业投资管理的人才队伍、精细化的物业管理商以及围绕REITs为中心的各种服务商。相较而言，国内的基础较为薄弱，基金或信托的投资管理能力不足，过去以开发为主导的地产商业模式对物业管理的重视度也不够。万科前海REITs之所以能顺利发行，得益于各方的精心准备，不仅选择了相对有经验的管理团队，而且万科作为物业管理方在行业内竞争优势也较为显著。最重要的是，前海企业公馆项目的特殊性避免了评估过程的种种难点，保证了估值的平稳进行。然而，这一点同样很难复制到以后形式多样的经营性资产中。

　　未来仍需突破几重障碍

　　尽管中国REITs已在私募和公募领域先后破冰，但从当前环境来看，这些产品并不具备复制推广意义，国内REITs之路仍任重而道远。未来要想复制更多的REITs出来，国内仍需突破几重障碍：

　　一是，出台相关的税收优惠政策。当前中国还没有REITs的税收支持政策，装入REITs的物业既要缴纳营业税、房产税、所得税等，分红时还要交纳个人所得税。如果按此条件全额纳税，税收可能接近租金的一半，这将会给国内本就不高的租金回报率雪上加霜，使得REITs产品的回报率难以满足投资者需求。为此，借鉴美国经验，国内应逐步出台税收优惠政策，避免双重征税问题。

　　二是，克服收益率的难题。国内推进REITs面临的市场问题是，较低的租金回报率难以满足投资者的期望。主要原因在于，一方面，过去几年国内资产价格飞速上涨，导致租金收益和售价不相匹配，商业地产租金回报率较低;另一方面，国内刚性兑付环境使得无风险利率长期维持在较高水平，投资者对REITs产品有较高的预期回报。当前在推进利率市场化的背景下，如何打破刚性兑付，加强投资者教育，降低其过高的预期回报，是摆在监管层面前的一道难题。

　　三是，放宽公募投资限制。从目前国内的环境来看，公募基金不论从法律程序，还是投资者接受度，都不失为推进公募REITs的一种投资载体。监管层应创造良好的环境，努力在其他方面突破一些障碍，来保障REITs的推广。如根据当前法规，公募基金不得以超过10%的净资产投资非上市商业物业，这与国外投资房地产比例需达到75%以上的标准相比，还有很大差距。因此，未来应拓宽基金投资范围，放大公募基金投资商业地产的股权比例，使其更好的达到REITs产品初衷。

　　四是，健全投资管理及物业运营等基础设施的建设。考虑到目前国内机构在REITs方面的投资管理能力、以及后续地产公司在物业运营上与国外成熟市场相比尚有很大差距，未来不仅要加强投资性专业人才的培养，地产公司也应重视物业营运能力，来提高REITs收益率。此外，以REITs为中心，国内还应完善相关的服务商建设，如建立合理成熟的评估机构、估值体系以及其他配套的基础设施。

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